Что такое эскроу-счет, зачем он нужен и где используется + инструкция по покупке недвижимости через эскроу-счет

Что такое эскроу-счет простыми словами

По каким законам банки используют счета эскроу

Как открыть счет эскроу

Порядок открытия эскроу-счета зависит от того, какая сделка проводится с использованием такого финансового инструмента. По всем сделкам, кроме долевого строительства, необходимо присутствие в банке всех участников, поскольку договор трехсторонний.

Как купить недвижимость с использованием эскроу-счета

Покупка недвижимости по договору долевого участия

• Выбор недвижимости у застройщика, работающего по 214-ФЗ.
• Подписание договора долевого участия между застройщиком и клиентом.
• Регистрация договора в Росреестре.
• Открытие счета эскроу в банке, который укажет застройщик. Последний получает в этом банке кредит на строительство объекта.
• Внесение на эскроу-счет необходимых средств (всей суммы или первого взноса, если недвижимость покупается в ипотеку, оставшиеся деньги вносит банк).
• Ожидание окончания строительства объекта.
• После принятия здания в эксплуатацию в банк предоставляется акт приема-передачи квартиры.
• Застройщик получает доступ к деньгам с эскроу-счета.
• Застройщик расплачивается с банковским кредитом, оставшиеся средства являются его прибылью.

Покупка недвижимости по договору купли-продажи

Особенности страхования и налогообложения счета эскроу

Чтобы получить страховку, в Агентство по страхованию вкладов необходимо представить заявление, паспорт, копию договора на открытие счета.

На юридических лиц страхование вкладов не распространяется, они могут застраховать внесенную на эскроу-счет сумму самостоятельно.

Чем счет эскроу отличается от аккредитива

По форме эскроу-счет и банковский аккредитив очень похожи: в обоих случаях деньги продавец получает только после того, как выполнит условия сделки. Однако есть и существенные отличия:

Договор расчета по аккредитиву составляется строго в соответствии с формой, утвержденной Центробанком РФ. Договор расчетов через счет эскроу стороны составляют сами, условия выставляют на свое усмотрение, это более гибкий финансовый инструмент.

Ответственность при расчетах по аккредитиву полностью лежит на покупателе и продавце. В случае с эскроу-счетом гарантом является банк.

Особенности договора эскроу

• в договоре указываются все участники сделки, и каждый из них имеет равные права в определении условий договора;
• деньги помещаются на обособленный счет, указываемый в договоре; ни продавец, ни покупатель, ни эскроу-агент не вправе пользоваться этими средствами до исполнения условий договора;
• на договор распространяются все требования к гражданско-правовым договорам. Он может быть изменен по инициативе сторон (всех трех), по решению суда или ввиду изменившихся существенных обстоятельств (форс-мажор, банкротство банка, закрытие юрлица, смерть физлица-участника договора и т.д.);

Структура договора эскроу

Раз и навсегда утвержденной структуры у такого договора нет. Каким именно будет документ, зависит от сделки и договоренности сторон. По общему правилу, договор счета эскроу составляется по тому же принципу, что и любой договор открытия счета. В него входят:

Образец договора об эскроу-счете

Читайте также: Какие документы нужны для совершения сделки купли/продажи квартиры + инструкции как проверить документы и не нарваться на мошенников

Преимущества и недостатки эскроу-счетов

Плюсы счета эскроу

Минусы счета эскроу

Какие банки работают со счетами эскроу

Перечень банков, имеющих разрешение работать со счетами эскроу, публикует Банк России на своем сайте.На момент написания статьи в этом списке было 95 кредитных организаций.

Первым банком, открывшим счет эскроу для строительных компаний, стал в 2018 году Сбербанк, затем это сделали ВТБ и банк «Российский капитал».

Как выбрать банк для открытия эскроу-счета

Использование счета эскроу приводит к повышению цены на квартиру, поскольку застройщику нужно компенсировать банковские проценты за пользование кредитом на строительство, а также процент за пользование собственно счетом эскроу.

Заключение

Договор счета эскроу отличается от обычных договоров открытия банковского счета только тем, что его заключают три стороны: продавец, покупатель и банк.

Мнение эксперта

Черноволов Петр Васильевич, старший консультант банка

Если у вас есть вопросы, задавайте их мне.

Задать вопрос эксперту

Дебетовую же клиент пополняет самостоятельно по мере необходимости и пополнить ее может кто угодно: владелец, знакомый, юридическое лицо, в том числе работодатель или государство (пособия, дотации, пенсия и т.п.). А если у вас еще есть вопросы, задавайте их мне!

Сбербанк Онлайн» добавил сервис по работе с эскроу-счетами

Так что сообщите об этом своему получателю, если его счёт в другом банке. Хотя в СберБанке тоже пусть подключаются. Мало ли, может вам понадобится им больше 50-ти тысячного лимита за месяц перевести.