Счета эскроу застройщика в долевом строительстве (214-ФЗ)

Законодатели посчитали, что предыдущая версия закона несет в себе слишком много рисков для покупателей (в этом они, собственно, правы), и решили сильнее защитить права дольщиков, с этой целью и были приняты изменения к закону 214-ФЗ.

Счета эскроу в долевом строительстве

Рассмотрим, как происходит весь процесс участия в долевом строительстве и расчетов по сделке с использованием эскроу счетов застройщика.

Этап 3 . Внесение средств на счет эскроу. Покупатель вносит оплату по договору на эскроу счет застройщика, открытый в уполномоченном банке (банк для открытия счета выбирает застройщик, но среди тех, что находятся в специальном реестре ЦБ).

Этап 4 . Строительство объекта. Застройщик осуществляет строительство объекта, но средства на счете эскроу для этих целей он использовать не может — они находятся там «замороженными» до момента сдачи объекта в эксплуатацию.

При использовании схемы расчетов через эскроу счета покупатель выступает депонентом, застройщик — бенефициаром, а банк — эскроу-агентом по сделке. Схематически использование счетов эскроу в долевом строительстве можно изобразить так:

Отличия счета эскроу от аккредитива

Расчеты через эскроу счета при покупке недвижимости имеют много общего с другой схемой расчета — через банковский аккредитив. Однако, есть и различия, обозначу основные:

1. При использовании аккредитивной схемы расчетов покупатель может закрыть аккредитив даже без уведомления продавца. При использовании счета эскроу закрытие возможно только в случае расторжения ДДУ.
2. Правила открытия и использования аккредитива более конкретно регламентированы законодательно, тогда как при использовании счетов эскроу остается больше возможностей для варьирования (например, в описании условий, которые необходимо выполнить для перехода средств от депонента к бенефициару).
3. Средства, зарезервированные на счете эскроу по ДДУ, попадают под действие государственных гарантий вкладов в сумме до 10 млн. рублей, на аккредитивы действие государственных гарантий не распространяется.
4. Открытие и обслуживание счета эскроу существенно дешевле, чем открытие и обслуживание аккредитива.

В целом, эскроу счета лучше подходят для проведения безопасных расчетов с застройщиками недвижимости при заключении договора доверительного управления по закону 214-ФЗ, чем аккредитивы, но и в них есть свои недостатки.

Счета эскроу с позиции дольщика

Таким образом, дольщику уже не нужно тщательно анализировать деятельность застройщика и оценивать риски его банкротства — счет эскроу снимает эти риски.

Вот еще некоторые важные моменты, которые обязан знать дольщик для проведения расчетов с застройщиком за недвижимость через эскроу счет:

1. Один ДДУ — один счет эскроу. Под каждый заключенный договор долевого участия открывается отдельный счет эскроу. При этом о проведении расчетов через конкретный счет должно быть указано в самом ДДУ, а также там должны быть обозначены все условия депонирования средств (сумма, срок, основания для прекращения).
2. Срок депонирования средств на счете эскроу на 6 месяцев или более превышает срок получения квартиры. Это дает возможность застройщику несколько «затянуть» сроки сдачи объекта в эксплуатацию. Срок действия счета эскроу оговаривается сторонами, но он обязательно должен быть на 6 месяцев (или более) длиннее срока по ДДУ. При превышении срока депонирования средств на счете эскроу автоматически расторгается и договор долевого участия.
3. Основания для прекращения депонирования. Для каждого договора об открытии эскроу счета и ДДУ такие основания могут быть разными, но при этом они не должны противоречить действующему законодательству.

• По окончанию срока депонирования (если застройщик не выполнил свои обязательства);
• При расторжении ДДУ (если договор расторгнут по соглашению сторон или по решению суда);
• При одностороннем отказе застройщика от завершения проекта (если по каким-то причинам он не в состоянии завершить строительство объекта);
• При одностороннем расторжении договора самим дольщиком (на законных основаниях — например, если застройщик признан банкротом, ликвидируется, кредитор застройщика обращает взыскание на объект строительства и т.д.).

Если дольщик решит продать свой объект недвижимости — он может переуступить свое право по ДДУ, и тогда новым депонентом по счету эскроу тоже станет новый покупатель, все права и обязанности по данному счету тоже перейдут к нему.

Счета эскроу с позиции застройщика

Главный недостаток в том, что застройщик не сможет пользоваться деньгами дольщиков на протяжении процесса строительства. Соответственно, для этих целей ему придется привлекать другие ресурсы: или собственные, или, вероятнее всего, заемные.

За заемные средства, в отличие от средств дольщиков, придется платить, и эти расходы в итоге будут перераспределены, конечно же, на дольщиков.

То есть, переход к проектному финансированию однозначно приведет к подорожанию недвижимости на первичном рынке, как минимум — на размер стоимости кредитных ресурсов (10-15%).

Счета эскроу с позиции банка

И, наконец, во всем этом есть сторона, которая выиграет больше всего от перехода на счета эскроу застройщиков в долевом строительстве. Это, конечно же, банки!

Судите сами. Большая часть жилья в новостройках продается через ипотечные кредиты. Фактически, с внедрением схемы проектного финансирования, банк получает возможность:

Оставайтесь на Финансовом гении — здесь вы найдете много другой полезной и важной информации, которая поможет вам более грамотно зарабатывать, тратить, сохранять и приумножать деньги. До новых встреч на страницах сайта!

Мнение эксперта

Черноволов Петр Васильевич, старший консультант банка

Если у вас есть вопросы, задавайте их мне.

Задать вопрос эксперту

Для крупных застройщиков эскроу-счета не будут представлять проблем, тем более, что по закону застройщику, использующему эскроу-счета, не требуется предоставлять какие-то другие гарантии, это прописано в п.7, ст.15.4, ФЗ-214. А если у вас еще есть вопросы, задавайте их мне!

Счета эскроу застройщика в долевом строительстве (214-ФЗ)

Таким образом, дольщику уже не нужно тщательно анализировать деятельность застройщика и оценивать риски его банкротства — счет эскроу снимает эти риски.